Hvordan vi regner på eiendommer og avkastningskrav + gratis regneark

I denne posten går jeg gjennom hvordan vi regner på eiendomsinvesteringer og våre avkastningskrav. 

Når du regner på eiendom er det viktig å ha et forhold til alternativavkastning (hva som er mulig å få i markedet). Har du kontroll på dette og fulgt med i markedet/området over tid ser du fort hva som er en god deal!

Samtidig er det lurt å følge med i leiemarkedet for å estimere leieinntekter best mulig. Følg med på Finn.no og se hva som går fort, og hva som blir liggende over en lengre periode. Min erfaring i Bergen er snittpris på kr 5500,- pr soverom med god standard. Kr 4500 – 5000,- med dårligere standard. Beliggenhet spiller selvfølgelig inn her også, men ikke så mye som en ofte skulle tro! 

Hybler leies ut fra kr 8 500 – 11 000.
2 sov fra kr 12 000 – 15 000.
3 sov fra 15 000 – 18 000
4 sov fra 21 000 – 24 000

Dette er bare røffe estimater, men kan kanskje guide noen. Vurderer du objekter over 4 sov, ville jeg estimert utfra rom i bofelleskap priser. Da det er vanskelig å finne vennegjenger på 5 +. Min erfaring er at leiligheter med 4 soverom og hybler gir best avkastning. De gode dealene dukker ofte opp rett utenfor “sentrum”. Fra danmarksplass, langs bybanen og i sandviken. Nærhet til studiesteder og kollektiv transport er å foretrekke. 

Jeg har ikke erfaring med oppussing og regnestykkene mine kan ikke baseres på slike objekt. Jeg har investert i leiligheter med allerede god standard. Dette er ikke en fasit, bare slik jeg regner på eiendomsinvesteringer! Det viktigste er å bruke samme kriterier over en lengre periode i samme området. Slik får du et forhold til alternativavkastning og kan by med god magefølelse! 

Slik regner vi på eiendom: 15% egenkapital og 2,5% rente (Variablene vi bruker over tid)

(+) Leieinntekt

– Felleskostnader
– Kommunale avgifter
– Forsikringer
– Vedlikehold (5%)
– Renter (2,5% eff.rente)
– Avdrag
– Ledighet (5%)  

= Positiv cashflow (2,5%++)

Blir cashflow mindre en 2,5% her ville jeg tenkt meg ekstra godt om. Beliggenhet kan veie opp for cashflow, men hvor mye er det verdt? 

Gratis Google regneark: Mal – Kjøp av utleiebolig for avkastning i Bergen

Lag kopi, så kan du redigere som du selv ønsker.

Dette er mine erfaringer i Bergen. Legg gjerne igjen en kommentar om andre erfaringer. Om det er av interesse kan jeg sammenligne 2 eiendommer i en senere post.