Han kjøpte leilighet i nybygg på Straume i 2019 for 3,2 mnok. Med 85% belåning satt han med 2,72 mnok i boliglån. Si du har en gjennomsnittlig bruttoinntekt på 500k årlig har du allerede makset belåningsgrad på egen bolig.
Det er akkurat det som begrenser folk flest når de ønsker å kjøpe utleiebolig i Norge, belåningsgraden! Den sier du kan maksimalt låne 5x bruttoinntekt. Det gjelder all gjeld, boliglån + studielån + forbrukslån + rammer på kredittkort.
Sitter du i dette scenarioet kan det se vanskelig ut å begynne med eiendomsinvesteringer. Du kan leie ut et soverom for 5-6k i måneden, som gir 72k årlig x 5 = 360k mer i belåningsgrad. Så kan du få enkelte banker til å regne inn fremtidige leieinntekter i belåningsgrad. Min erfaring her er at de tar en god sikkerhetsmargin på potensielle leieinntekter. Si de regner inn 15k i måneden i fremtidige leieinntekter på en leilighet som egentlig gir 20k. 15k x 12 = 180k årlig x 5 = 900k mer i belåningsgrad.
Det gir totalt 1,26 mnok mer du kan få i lån. For det får du kanskje en liten hybel utenfor sentrum. Ikke akkurat store utslaget og du må inn med vel mye egenkapital skal du ha noe større.
Det min bror gjorde var å selge sin egen bolig, og heller bruke belåningsgraden på utleiebolig sentralt i Bergen. Solgt april 2021 og utleiebolig kjøpt nå i august. Ny bolig kjøpt for 4,07 mnok, og belånt til 85% med boliglån på 3,46 mnok. Nå leier han selv en leilighet med noen venner og betaler 7k i husleie inkludert strøm og internett. Se regnestykket under. Nå sitter han igjen med 14 000 mer på konto hver måned! Dette utgjør mye på et år, pluss han sitter i en mye bedre posisjon for skalering.
Si du nå har en gjennomsnittlig bruttoinntekt på 500k + årlig husleie på 283k. 783 x 5 = 3,915 mnok i belåningsgrad. Så kan du gå til banken et år senere med noe nedbetalt boliglån og kanskje noe lønnsøkning. Få de til å regne med fremtidige leieinntekter på nytt objekt og kortene ser plutselig mye bedre ut! Mange mener å eie egen bolig er en god investering, jeg mener det finnes bedre investeringer. Hvis du tenker prisvekst, har jeg sterk tro på leiligheten i Bergen øker mer enn nybygg på Sotra i dette scenarioet.
Dette er bare et eksempel på hvordan en kan begynne med eiendomsinvestering. Det er mange muligheter der ute. Skattefri utleie i egen bolig kan fungere like bra, om ikke bedre. Alt kommer an på din situasjon, og hva du er villig til å ofre.
Legg gjerne igjen en kommentar eller eventuelle tanker! Kanskje jeg en dag lager et innlegg om hvordan jeg gikk fra kr 0,- i månedlige leieinntekter til kr 135 000,- på 3,5 år!
